進入中國市場三十年，穩(wěn)健的外資房企也開始負面纏身了。
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近日，仁恒置地被傳在蘇州和無錫啟動裁員，兩個城市公司的營銷策劃和營銷總監(jiān)編制被全部取消，其中，蘇州公司所轄事業(yè)部（蘇州事業(yè)部、錫常事業(yè)部、通鹽事業(yè)部）取消營銷總編制，只保留項目營銷經理和銷售人員，各個事業(yè)部總降為項目總，轄區(qū)內項目總調整為工程經理。
該傳言還稱，裁員事發(fā)突然且迅速。一周之內，仁恒置地蘇州公司40余人的銷售、策劃管理人員僅剩10余人。
“（事實）基本上跟傳言所說的相差無幾，營銷的確是裁掉了一批，6月30日基本都是最后工作日”，仁恒置地員工李明向時代財經指出，傳言中存在出入的地方是仁恒置地有蘇州公司但沒有“蘇州事業(yè)部”的叫法。他補充道，不止蘇州和無錫發(fā)生裁員，“（公司）目前正在全面收縮，集團也在優(yōu)化”。
另一名員工蔡華告訴時代財經，上海公司和蘇州公司去年進行了名義上的合并，今年上海公司對營銷口進行了一場規(guī)模不小的裁員。
仁恒置地雖然來自于新加坡，但中國是它最大的市場。在中國，仁恒置地的銷量和名氣雖然不及萬科、中海、龍湖等龍頭房企，但在長三角一帶，尤其是上海、南京和蘇州等城市，它卻是品質的代名詞之一。
然而，近幾年，仁恒置地也因質量問題遭遇口碑滑坡危機，如今的裁員風波更讓仁恒置地的真實處境蒙上了一層陰影，“之前基本上進了仁恒置地就不想走，可以直接做到退休的這種（程度），但現在沒辦法了”，蔡華說道。
員工：收縮是全面性的
盡管裁員規(guī)模不小，蔡華卻一點都不意外。一是因為上海項目本身不多了，二是他認為去年上海公司和蘇州公司的合并已是征兆，“當時沒有正式發(fā)文，只是象征性地合并了，大家的職位也沒有變動，（兩家公司）基本上還是各司其職”。
上海是仁恒置地進入中國的首站，在過去很長時間，這里也是仁恒置地在中國最大的市場。時代財經統(tǒng)計獲悉，由于重倉上海，近十年里，上海市場對仁恒置地營業(yè)收入的貢獻有6年在公司內部排名第一、2年排名第二。最高峰時，上海市場確認為收入的房地產銷售額在總銷售額中的占比高達55.3％。
根據仁恒置地官網公布的土儲列表（Landbank Table），截至2022年底，仁恒置地在上海沒有待開發(fā)的物業(yè)項目，而擁有的發(fā)展中物業(yè)項目一共7個，總建面合計66.14萬平方米。其中，5個項目的完成進度介于57％至95％之間，另外兩個項目華發(fā)仁恒蘇河世紀、仁恒濱海度假村的完成進度分別為13％和3％
仁恒濱海度假村進入仁恒置地的土儲列表中至少17年，該項目在2021年進入開發(fā)狀態(tài)，但建設進度在這一年之后便沒有更新。
蔡華告訴時代財經，上海公司營銷端的裁員涉及后臺、銷售管理、銷售、投資部和策劃等多個崗位，“原來有幾百號人，現在只剩幾十號人了”。而員工李明透露，不止營銷條線，工程和成采條線也裁了很多。
“上海優(yōu)化是肯定的，項目本身也不多了，蘇州（公司）營銷條線調整這么多而且很快，我也是驚了一下”，令李明詫異的原因是，目前仁恒置地在蘇州有不少代建項目，有些是代銷，“算是項目最多的地方了，按道理說，營銷條線是一線打仗的人，這波突然的調整我不太理解”。
仁恒置地的土儲列表顯示，截至2022年底，仁恒置地在蘇州擁有5個發(fā)展中物業(yè)項目，總建面合計95.92萬平方米，僅有倉街商業(yè)廣場的完成進度達到72％，其余介于16％至37％之間，另擁有1個待開發(fā)的物業(yè)項目，總建筑面積為5.23萬平方米。
按照發(fā)展中物業(yè)項目和待開發(fā)物業(yè)項目的總建面計算，仁恒置地在蘇州擁有的土地儲備量在眾多城市中排名第二，僅次于南京。不過，由于仁恒置地僅公布持股項目的土地儲備，而沒有公布具體的代建項目，蘇州的代建業(yè)務情況不得而知。
李明稱，仁恒置地的收縮是全面性的，“集團也在優(yōu)化，每個部門差不多保留三四個人，但財務和融資（的員工）不會動”。此外，他表示，仁恒置地公司內網在6月7日發(fā)布了一則組織人事公告，集團撤銷了工程技術部、客戶關系部、投資管理部，相關職能并入集團運營管理部，集團市場營銷部、研發(fā)部則取消中心構架，實行扁平化管理，調整原因是“根據集團發(fā)展需求”。
李明補充道，在去年底，集團還對管理層進行了一輪降薪，“經理級降10％，總監(jiān)級15％，總經理級20％”。
針對諸多的傳言和說法，時代財經向仁恒置地發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿時未獲回復。
內部大洗牌悄然完成
在裁員之前，仁恒置地已經開始著手調整組織構架。根據觀點網3月2日的報道，在3月1日召開的線上投資者會議上，仁恒置地董事局創(chuàng)始人、主席兼總裁鐘聲堅表示，仁恒置地把南京、成都和武漢公司合并到南京公司，上海公司把蘇州和杭州公司合并在一起，北方則把天津、沈陽、濟南合并成一個公司，而今年要把珠海、深圳和?？谶M行合并。
“去年就開始了合并，先是北方區(qū)域和南京區(qū)域，今年是上海區(qū)域”，李明告訴時代財經，2月9日，仁恒置地公司內網發(fā)布了一則組織人事公告，上海區(qū)域公司自公告之日起成立，原上海公司及蘇州公司業(yè)務并入上海區(qū)域公司。蔡華亦向時代財經確認公告的存在。
與組織構架調整相伴的是人事的變動。李明提供的公告內容顯示，調整后，鐘億嘉被任命為上海區(qū)域公司執(zhí)行董事，而阮信坤為上海區(qū)域公司總經理，同時，原杭州事業(yè)部、錫常事業(yè)部、通鹽事業(yè)部總經理向上海區(qū)域公司總經理阮信坤匯報工作。
仁恒置地2021年年度報告顯示，鐘億嘉是創(chuàng)始人鐘聲堅的兒子，在仁恒置地集團擔任執(zhí)行董事，而阮信坤則是蘇州公司的總經理（General Manager），同時負責蘇州、南通、太倉、鹽城和無錫等5個城市，而在2021年，擔任上海公司總經理一職的是周成，他同時負責杭州。
時代財經了解到，2021年至2022年，仁恒置地在中國布局的城市達到20個，包括上海、南京、蘇州、杭州、南通、鹽城、太倉、無錫、揚州、成都、天津、唐山、濟南、沈陽、深圳、珠海、中山、海口、三亞和武漢。
發(fā)生人事變動的不僅是上海和蘇州。在2021年，這20個城市分別由10個城市公司總經理掌管，而仁恒置地官網最新的高管列表顯示，城市公司總經理人數已縮減至3人，新設立的區(qū)域公司總經理（Regional General Manager）崗位人數為3人，原天津、唐山和濟南公司總經理現任北方區(qū)域執(zhí)行董事（Executive Director）。
根據仁恒置地官網，三個城市公司總經理分別是黃中興、相輝、鄧偉文，其中，黃中興負責成都公司，相輝擔任珠海公司總經理兼顧中山，鄧偉文負責深圳、海口和三亞；而三大區(qū)域公司分別為上海區(qū)域、南京區(qū)域和北方區(qū)域，區(qū)域公司總經理分別是阮信坤、高勇軍和楊軍，其中，阮信坤的任職時間為2023年2月，高勇軍和楊軍均為2022年12月。
卷入口碑下滑危機
李明和蔡華均認為仁恒置地此輪組織構架調整和裁員的原因是公司土儲規(guī)模的縮減?！拔覀冎暗耐恋貎洳粔颍瑢е履壳白约翰俦P項目數量較少，收益達不到預期，接了很多代建項目，但代建項目只賺取管理費，公司不得不進行一定程度的收縮”，李明說道。
仁恒置地在1993年進入中國市場，此前其堅持的是慢周轉的高端地產開發(fā)路線，樓盤品質頗受市場認可，并在其重倉的長三角區(qū)域留下不錯的口碑。2019年，仁恒置地走上了規(guī)模擴張之路，這一年，仁恒置地實現了銷售規(guī)模的跨越，物業(yè)合約預售金額同比增長116.1％至557.04億元。
根據觀點網報道，仁恒置地董事局主席鐘聲堅在2020年8月舉行的中期業(yè)績會及投資者會上指出，過去仁恒置地雖然產品好，但開發(fā)節(jié)奏不快，前幾年進行了體系建設，將產品線系統(tǒng)化管理，如今已達到“既好又快”。他介紹稱，仁恒置地項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內完成。
為了兼顧規(guī)模和成本，仁恒置地對拿地方式進行了調整。在當時，鐘聲堅表示，未來公開市場的競拍只占到土地獲取的40％，30％依靠合作，剩余30％將通過舊改來獲取。仁恒置地土儲列表中的待開發(fā)物業(yè)項目一欄顯示，2018年，仁恒置地在中國擁有21個待發(fā)展物業(yè)項目，16個應占權益超過了50％，占比約為80％。此后逐漸下降，2022年，仁恒置地擁有16個待發(fā)展物業(yè)項目，其中僅8個應占權益超過50％，占比跌至50％。
除了通過合作方式獲取土地，仁恒置地還在2018年參與代建項目，在2020年的年度報告中，仁恒置地首次公布代建業(yè)務的銷售規(guī)模。2020年至2022年，仁恒置地實現的物業(yè)合約預售金額分別達到899.72億元、777.13億元和776.91億元，其中，代建業(yè)務的預售金額分別達到115.17億元、181.26億元和96億元。
在調整經營模式之后，以品質著稱的仁恒置地卷入口碑下滑危機，而市場普遍認為，高周轉、合作和代建是根源所在。李明稱，不清楚具體項目維權的原因，“有些代建盤，采購是業(yè)主方負責，我們只負責施工，品質要材料和工藝合在一起才能有比較好的效果。據說業(yè)主方為了控制成本，采購的材料不算最上乘的”。
仁恒置地在2022年年度報告中提到，由于市場的變化，仁恒置地在這一年采取了穩(wěn)健審慎的投資策略，推出小股操盤及代建模式，通過發(fā)揮仁恒品牌優(yōu)勢及提供管理輸出，加大與中國各地國企、城投及有實力民企合作。
2022年全年，仁恒置地在中國獲取了9個新項目，總土地投資金額達到202.35億元，但仁恒置地應占金額僅為19.40億元，仁恒置地對9個新項目的權益占比介于1％至20％，其中，3個位于南京，蘇州和南通各有2個，無錫和濟南各1個。另外，仁恒置地還取得了10個以“仁恒”品牌命名的代建物業(yè)發(fā)展項目。
在3月1日召開的線上投資者會議上，仁恒置地董事局主席鐘聲堅表示，今年不再分紅，在土儲戰(zhàn)略上也將更為審慎，“哪里比較安全、哪里有錢賺，我們就往哪里投資”。
標普在3月27日發(fā)布的評級報告中指出，仁恒置地一直在通過減少土地投資和削減運營費用，從而實現對流動性的管理。標普認為仁恒置地的再融資風險可控，在2023年的流動性緩沖可能會收縮，但流動性預計充裕。
（文中受訪者均為化名）
本文源自：時代財經
作者：陳澤旋
